老百姓在商品房买卖过程中，往往会涉及两个合同，一个是商品房买卖合同，另一个则是与按揭贷款有关的借款合同。因出卖人违约，买房人无法取得房屋所有权证书，买房人能否要求解除商品房买卖合同；若商品房买卖合同解除，与之相关联的借款合同该如何处理......
基本案情
2016年11月原告与被告房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告房地产公司购买商铺一间，合同约定：原告支付首期房价款，余款付款方式为向被告银行申请商业贷款支付；商品房交付条件及交付手续：1、该商品房以取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房以取得房屋测绘报告；交付时间为2017年6月30日前；逾期交付责任：逾期超过120日后，买受人有权解除合同；房产登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人有权解除合同。《商品房买卖合同（预售）》签订后双方办理了商品房预售合同备案手续及商品房买卖预告登记。2017年1月以原告为借款人、被告银行为贷款人、被告房地产公司为担保人，三方签订了《个人购（建）房担保借款合同》，该合同特别条款中约定：借款用途为：购商铺，借款用于借款人购买房屋，所购房屋同时为本合同借款抵押物；担保方式：阶段性保证＋抵押。《个人购（建）房担保借款合同》签订的当日，双方到办理了不动产登记证明，预告登记种类：预售商品房抵押预告登记。被告银行依约发放贷款。之后，被告房地产公司因资金链断裂，项目部分收尾工程如水电等基础设施没有完工，没有向相关管理部门提交竣工验收资料及申请竣工验收。原告接收商铺后，没有使用，原告以被告房地产公司提交的涉案商铺未通过竣工验收、商铺交付之日起500日内未为原告办理所有权证书等为由提起诉讼要求解除合同商品房买卖合同和借款合同。
争议焦点
一、原告与被告房地产公司之间签订的《商品房买卖合同(预售)》是否应予解除；二、原告与被告银行、被告房地产公司签订的《个人购（建）房担保借款合同》是否应予解除。
法院审理
法院经审理认为：关于争议焦点一：原告与被告房地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是否应予解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中，原告已经履行了主要合同义务，合同约定涉案房屋交付条件为商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房产测绘报告，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房所有权证书的，买受人有权解除合同。被告房地产公司交付的商铺不符合交付条件，且涉案商铺所在工程基础设施没有彻底完工，该商铺所在建设项目至今未取得竣工验收备案证明文件和房产测绘报告法定交付资质，原告接收商铺钥匙后没法实际使用，且交付500日之内因被告房地产公司的原因，使原告无法取得房屋所有权证书，被告房地产公司已经违约，按《商品房买卖合同(预售)》的约定，原告行使解除权的事由已成就。原告要求解除与被告房地产公司之间《商品房买卖合同(预售)》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
关于争议焦点二：原告与被告银行、被告房地产公司签订的《个人购（建）房担保借款合同》是否应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本案中，因被告房地产公司的违约行为致使涉案《商品房买卖合同（预售）》解除，《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购（建）房抵押借款合同》已不具备履行的基础和条件，致使商品房担保贷款的合同目的无法实现，原告要求解除《个人购（建）房担保借款合同》，依法予以支持。
法院裁判
法院依法判决：一、解除原告与被告房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；
二、解除原告与被告银行、被告房地产公司签订的《个人购（建）房担保借款合同》。
相关法律条文
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》
第十五条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。